一、參考案例1：臺灣高等法院108年度上易字第765號判決
（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。而建築物結構之鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，易造成混凝土所包覆之鋼筋結構銹蝕而影響建築物之結構安全，是建築物混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於居住安全造成重大威脅，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認為物之瑕疵。
（二）經濟部標準檢驗局於83年修訂之CNS 3090就新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定，一般鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.6公斤（依水溶法），超過每立方公尺0.3公斤至每立方公尺0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理；87年修訂公布之CNS 3090，修改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.3公斤（依水溶法）等情，有卷附臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊可稽（見原審(二)卷第31、35頁）。系爭房屋雖係於66年11月3日建築完成之鋼筋混凝土造建物（見原審(二)卷第27頁之建築物改良所有權狀），當時尚無有關混凝土中氯離子含量之國家標準，惟於100年間薛保仁出售系爭房地予吳盛潭時，就此已訂有國家標準值，則吳盛潭所買受之系爭房屋是否具有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應以系爭契約簽訂當時之國家標準值（即87年修訂之國家標準值）定之。薛保仁辯稱系爭房屋建築完成時，尚無制訂混凝土氯離子含量之國家標準，伊可不負海砂屋瑕疵之擔保責任云云，並不可取。
（三）系爭房屋經台灣檢驗科技股份有限公司於104年11月25日採樣，檢驗結果認為該屋之客廳柱、餐廳柱、臥室樑之硬固混凝土氯離子含量依序為每立方公尺0.532公斤、每立方公尺1.716公斤、每立方公尺2.788公斤，平均值高達每立方公尺1.67公斤之事實，有該公司之試驗報告在卷可憑（見原審(一)卷第408頁，下稱系爭試驗報告）。依上開檢驗結果，足認系爭房屋於100年5月17日（即薛保仁交付系爭房屋予吳盛潭之日），其混凝土氯離子含量顯高於上述87年修訂之國家標準值（即鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.3公斤），則吳盛潭執此主張其向薛保仁買受之系爭房屋具有海砂屋瑕疵，自屬可採。
（四）買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。薛保仁出賣並交付系爭房屋予吳盛潭，惟系爭房屋因海砂屋瑕疵，致減少其通常效用，已如上3.所陳，則吳盛潭依上開規定，請求減少系爭契約價金，自屬有據。又買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。本院審酌系爭房屋於105年間價格，占房地總價之比例為18.56％，另因海砂屋瑕疵所減損之交易價值比例約為45％乙情，有台北建築師公會鑑定報告書（含補充說明）可佐（見本院外放影印卷），且系爭房屋之屋齡已達40餘年，所餘殘值不高，自100年起迄至105年間，亦無明顯重大變化，則該鑑定報告所評估之房屋價值比例，應可作為本件減少價金之計算基準。準此計算，系爭房屋因海砂屋瑕疵，吳盛潭得請求減少之價金為89萬1994元（計算式：00000000× 0.1856×0.45＝891994，小數點以下四捨五入）。
（五）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在。承上，系爭房屋因海砂屋瑕疵存在，吳盛潭得請求減少之價金為89萬1994元，則薛保仁經吳盛潭就上開金額範圍，以民事準備一狀繕本送達而為減少價金之意思表示（見原審(一)卷第143頁），其受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是吳盛潭依民法第179條之規定，請求其返還經減少之價金89萬1994元，自屬有據。

二、參考案例2：臺灣高等法院106年度上字第427號判決
（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
（二）查房屋係供人居住使用之不動產，故房屋於買賣時，應具備可供人居住使用之穩固、安全耐用等形體與結構，始能達契約之目的，若房屋於買賣時，欠缺安全可居住之結構，應認為係缺乏房屋之一般效用，而具有物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。次查一般坊間所稱之海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高，關於「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」，經濟部標準檢驗局國家標準CNS3090Ａ2042之規定為0.15公斤/立方公尺，至於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，83年7月22日以前尚無國家標準，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS 3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性水溶法）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於每立方公尺0.6公斤，該表之備註欄註明：超過每立方公尺0.3公斤至0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理，87年6月25日修訂之CNS3090ZA2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中取大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於每立方公尺0.3公斤，若超過上開標準，即屬於海砂屋。系爭房屋經上訴人聲請檢測結果，三處鑽心取樣試體之平均氯離子含量為每立方公尺1.603公斤，已大於每立方公尺0.6公斤，屬於超過國家標準之海砂屋，此有台北市建築師公會105年4月6日105（十七）鑑字第0897號鑑定報告書在卷可稽。雖系爭房屋係於78年建造，當時尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但混凝土氯離子含量過高，將腐蝕鋼筋，會危及房屋之結構安全，系爭房屋之混凝土氯離子含量既超過83年及87年之國家標準甚多，堪認係屬海砂屋，而具有物之瑕疵。
（三）趙添財對系爭房屋為海砂屋而有瑕庛乙節已知悉或因重大過失而不知，而趙添財為系爭房屋實際買受人，趙添財既知悉或因重大過失而不知，依民法第355條規定，鍾素雲自不負擔保責任，則吳志達依民法第359條、第360條規定，請求鍾素雲減少價金或賠償損害150萬元，自無理由。

三、參考案例3：臺灣高等法院109年度上易字第1136號判決
（一）查上訴人於107年5月20日向被上訴人及追加被告購買系爭4樓、5樓房地，約定總價為1030萬元，並簽訂系爭契約，嗣上訴人於108年11月10日以580萬元將系爭5樓房地出售予楊若慈，經楊若慈委託正中公司辦理取樣檢測後，發現系爭5樓房屋為高氯離子混凝土建築物，上訴人與楊若慈協議減價70萬元，上訴人給付完畢後，於109年2月10日、8月24日分別發函予被上訴人及追加被告請求賠償70萬元等情，有系爭契約、上訴人與楊若慈之不動產買賣契約書、氯離子含量試驗報告、氯離子取樣請款明細表、協議書、存證信函等件在卷可稽（見原審卷第15-135頁、本院卷第35-39頁），並為被上訴人及追加被告所不爭，自堪信為真實。又被上訴人及追加被告辯稱：上訴人於簽訂系爭契約後又跟伊議價，伊同意就二間房屋各折讓70萬元予上訴人，扣除伊代為分拆電表及進行小部分修繕之費用後，於107年7月24日匯款68萬9316元、於翌日匯款68萬9317元予上訴人等語，亦據其提出匯款單為證（見原審卷第171頁、本院卷第82-88頁），並為上訴人所不爭，亦可信屬實在。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條分別定有明文。上訴人主張伊於出售系爭5樓房地後始知系爭5樓房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被上訴人先前給付之70萬元僅係補貼伊屋況及裝潢費用，伊當時根本不知道為海砂屋，自與海砂屋無關，伊仍得請求系爭5樓房地交易價值減損70萬元等語，被上訴人及追加被告則辯稱：上訴人於簽約後已以系爭房屋疑似為海砂屋為由跟伊議價，兩造業已協議減少買賣價金，免除伊就系爭房地之瑕疵擔保責任，上訴人自不得再向伊請求等語，是本件之爭點為：被上訴人於系爭契約簽訂後再就系爭二間房屋各退還70萬元予上訴人之原因為何？上訴人得否再請求被上訴人減少價金或賠償70萬元？
（三）被上訴人及追加被告辯稱：伊當初委託仲介以房屋現況出售交屋，並未重新整理修繕掩蓋屋況，上訴人於簽約前即曾因屋況不佳，詢問伊系爭房屋建材中是否含有海砂，伊告知不清楚，願意配合檢測、負擔檢測費用，上訴人並未要求檢測等語，業據其提出系爭房屋點交予上訴人時之照片為證（見原審卷第279、281頁）。觀諸上開照片，確可見系爭房屋牆壁有多處壁癌、油漆剝落之情形，證人即賣方仲介侯宗利於原審亦證稱：系爭5樓房屋在成交前，買方就有發現有鋼筋外露情形，伊等有告知上訴人代理人謝元昌這可能是海砂屋造成的，要不要檢測，上訴人代理人說不用等語（見原審卷第197、198頁），足見上訴人購買系爭房屋時即知悉系爭房屋屋況不佳，有壁癌、油漆剝落、鋼筋外露之情形，衡諸常情自已考量屋況後再為出價購買。又系爭二間房屋主建物面積均為82.67平方公尺，附屬建物面積為3.75平方公尺（見原審卷第19頁），總計面積為172.84平方公尺〈（82.67＋3.75）×2＝172.84〉，換算為52.2841坪，上訴人以總價1030萬元購買，平均每坪單價約19萬7000元；而依被上訴人提出之內政部不動產交易實價查詢資料（見本院卷第90頁），系爭房屋附近屋齡24年至40年之房屋於107年1月至109年1月之交易行情每坪均在21.3萬元以上，被上訴人辯稱系爭房屋售予上訴人之價格已低於市場行情等語，應可信為真實，由此益見兩造於簽訂系爭契約時，應已考量系爭房屋屋況不佳，方以低於市價之價格簽約。
（四）被上訴人辯稱：107年6月22日下午3時，上訴人之房屋設計師工班至系爭4樓、5樓房屋勘查後，跟伊提及系爭房屋疑似海砂屋，上訴人再次跟伊議價，伊方會同意就二間房屋各折讓70萬元予上訴人等語，並提出被上訴人女兒徐筱菱與房仲、上訴人、代書之Line對話紀錄為證（見原審卷第293-303頁），上開對話紀錄雖僅見仲介向徐筱菱提及107年6月22日下午3點設計師工班要至現場，及上訴人、代書與徐筱菱聯絡退款事宜等情，而未見兩造討論折價之過程及原因，然衡諸前開對話係使用「退款」，而非「補貼」，且系爭二間房屋總價1030萬元，被上訴人於簽約後再折讓共140萬元，高達總價之13.6%，而上訴人於簽訂系爭契約前本已知悉系爭房屋之屋況不佳，故以低於市價之價格購入，衡情被上訴人當無可能於簽約後再因屋況不佳而另補貼上訴人裝潢或維修費，是被上訴人辯稱上訴人係於設計師工班勘查後，再以系爭房屋疑似海砂屋為由要求折價等語，應可信為真實。且被上訴人就系爭5樓房地減價70萬元，復與系爭5樓房屋經檢測確定氯離子含量過高後，上訴人與楊若慈協議減價70萬元之金額相同，益堪認上訴人與被上訴人於簽約後再達成減價70萬元之協議係因發現系爭5樓房屋疑似為海砂屋所致，則兩造既已因系爭房屋疑似為海砂屋而達成減少價金之協議，被上訴人退還之價金自已包含系爭房屋因此瑕疵所致之價值減損賠償，上訴人事後再以系爭5樓房屋經檢測確定為海砂屋為由請求被上訴人減少價金或賠償交易損失70萬元，自屬無據。